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好楼盘未必卖得好 地段差人气未必弱 楼盘销售学问大
2002-09-05 07:57  来源: 作者: 肖磊  编辑: 金黔
贵州手机报 | 新闻客户端  | 新闻热线:96677 | 投稿

在贵阳市数以百计的房地产开发企业中,惠民地产可谓名不见经传。1996年正值楼市前景一片大好的时候,该公司开发的某楼盘销售情况却让行家大跌眼镜。5年后,还是这家企业,同样的地段,同等规模的楼盘,同一家施工队伍,销售却火爆十足。难怪该公司董事长许女士感慨地说:楼盘销售确是一门学问!

其实与惠民公司有着类似经历的房地产企业何止一家。今天,越来越多的“老总”形成这样的共识:楼市不同于股市,既不会有全线飘红的“牛市”;“崩盘”的可能性也微乎其微。关键在于能否抓住最佳的销售时机。因此,正确分析并把握各方面对售楼影响的因素,对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标,具有至关重要的作用。

业内人士认为,在房价稳固的前提下,一些客观因素在很大程度上决定着楼盘的销售业绩。

从普遍心理来看,大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向,优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。因此,营造一个高素质的小区环境是发展商在楼盘策划前期必须考虑的要素之一。

其次,区域经济因素。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低,同时还左右着房地产业的发展态势,无疑对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。此外,开发商需要把握不同的消费观念。由于消费者的文化、职业、收入等不同,会呈现出明显的消费观念差异。从整体上看,一般存在三种不同的消费观:一是超前消费观。这在发达国家较为普遍,其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。这种消费观在北京、上海等城市被广泛认同。二是即时消费,将全部收入用于消费,即无存款也无外债。三是保守消费,将大部分收入用于储蓄,只有小部分用于消费。

物业管理是消费者考察楼盘的“重头”之一。好的物业管理不仅能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施,更重要的是能给业主营造独具特色的生活情调和健康的文化氛围。正因如此,物管也日益成为开发商竞相打出的一张牌。

尽管是一个新鲜事物,但“入世”因素将对楼市产生深远的影响。比如随着关税的降低,多数建材的价格有望下调,进而促进房价的回落。同时,外资银行的进入将促使国内银行加快内部改革步伐,对楼盘按揭将起到明显的改善作用。

作者: 肖磊  编辑: 金黔  
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